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59海宁土拍点评:近2万㎡ !欧战胜利日40余家房

2019-01-19 13:54编辑:admin人气:


  原标题:5.9海宁土拍点评:近2万/㎡ !欧战胜利日,40余家房企改变了临杭(许村)什么?

  今天(5月9日),是二战欧洲战场胜利日,同时,嘉兴与杭州结合部—海宁的5宗地土拍落幕,业界关注的融杭高地许村临杭板块,拍出近2万/㎡ 的地价,这一历史性的高价,实现了与杭州八区的“同城同价”!

  先来看看今天的土拍结果:热度极高,竞拍房企有40家之多,5宗地均达至了上限价格。

  这一火热的情景在嘉兴历史上只出现在去年5月份摇号新政后,但是这次的价格又远超上次,从另外一个侧面可以证明,环杭州板块中海宁的热度超过环上海的嘉善平湖板块。

  1、浙江侨福置业有限公司以上限价格57800万元竞得许村镇规划南大街西侧、规划前进街北侧地块,成交楼面价10659元/㎡,配置安置房面积21900㎡,安置房面积占总建面的40.4%。

  2、万城以上限价格104000万元竞得许村镇临东路南侧、规划南大街西侧地块,成交楼面价9771元/㎡,配置安置房面积42600㎡,安置房面积占总建面的40%。

  3、佳源以上限价格34600万元竞得许村镇万隆路南侧、天顺路西侧地块,成交楼面价6103元/㎡,配置安置房面积6000㎡,总安置房面积(规划要求不少于总建面的30%)占总建面的40.6%。

  4、鸿翔以上限价格65200万元竞得长安镇汉帛路南侧、越川路东侧地块,成交楼面价9260元/㎡,配置保障房面积8800㎡,保障房面积占总建面的12.5%。

  5、万城以上限价格45000万元竞得市区海宁大道西侧、江南大道北侧地块,成交楼面价9015元/㎡,配置保障房面积2160㎡,保障房面积占总建面的4.3%。

  今天的成交结果说明:零距离战胜了行政区划分割;市场的力量战胜了行政力量。

  57号与58号这2宗地块,若考虑安置房成本(按3000元/㎡计算)并剔除该部分面积,实际楼面价分别为18295元/㎡和19912元/㎡。

  58号地块比两者分别高出9160元/㎡和7669元/㎡,涨幅分别为85.2%和62.6%。

  可以发现,该地价比肩杭州绕城高速附近板块。如良渚新城、三墩、运河新城、桃源/田园,丁桥长睦、新街镇、南部卧城、之江转塘等。高于崇贤新城、下沙以及临平北等板块。不过,三墩、丁桥自持比例比较高的,不能完全做比较。

  本次土拍的其余3宗地块,虽处于非临杭区域,但均达至了上限价格,市场热度超预期。

  考虑规划本身要求配建安置房比例不少于总建筑面积的30%,以及竞拍安置房面积6000元/㎡,实际楼面价为12320元/㎡,比邻近的华景川项目(成交楼面价8114元/㎡)高了4206元/㎡,增幅为51.8%。

  实际楼面价下的保本房价为20215元/㎡(简装),相比周边新房项目绿城华景川蘭园均价约1.9万元/㎡(高层毛坯),预期房价需上涨6.4%才能保本。

  长安镇地块,涨幅涨幅超过预期,考虑安置房面积,实际楼面价为11011元/㎡,此时的保本房价为18567元/㎡,周边二手房虹桥花园价格约1.3万元/㎡(高层精装),预期房价需上涨42.8%才能保本。

  考虑安置房面积,实际楼面价为9558元/㎡,此时的保本房价为16738元/㎡,周边二手房东和园价格约1.3万元/㎡(公寓精装),预期房价需上涨28.8%才能保本。

  从预期溢价率来看,长安镇地块比周边项目价格预期涨幅最大,也意味着盈利压力最大;市区地块次之,许村镇政府地块盈利压力最小。

  57号、58号地块位置特殊,区位绝佳,位于许村板块嵌入临平板块的凸出部分,距离杭州地铁1号线号线米)更短,比临平其他大部分区域离地铁更近,而且离临平核心区的配套更近。

  海宁板块也一样,有资料显示,有三分之一到一半左右的房源的买家来自上海,而毗邻临平的位置,尤其是可以共享临平地铁的地块,又可以承接杭州购买力的溢出,这样,许村板块具备上海与杭州购买力外溢的双重承接,因而受到了开发商的极大关注。

  而环沪区域的嘉善与平湖,购买力除了本地之外,就是上海外溢,少了杭州购买力外溢的因素,因而在热度上也稍逊一筹。

  而且环沪板块毕竟与上海处于两个不同的省市,而环杭区域与杭州同属于浙江省,同属于一个省的容易调动资源,像沿江设立的钱塘江金融港湾,浙江大湾区规划,海宁到杭州的城市轻轨,海宁的浙江大学校区,等等,容易资源整合形成深度融合。

  注:此处楼面价为剔除竞配保障房面积后的实际楼面价(计算方式为:实际楼面价=(成交总价+安置房面积*3000)/(总建筑面积-安置房面积))

  分析今天的得主,几乎清一色的嘉兴或者海宁的本土企业,简直是一场本土企业的保卫战。

  地价最高的58号地被侨福置业拿下,侨福在距离约10公里的下沙临江区域有侨福一品高尔夫项目,公司注册地在海宁。

  海宁本土企业万城今天连下两城,拿下临杭(许村)和市区地块,之前万城在海宁的项目主要有万城赞园、万城雅园、万城尚园等。

  另一个海宁本土企业鸿翔拿下长安镇地块,之前在海宁的项目主要有鸿翔伊顿公馆以及鸿翔钱塘院子等。

  嘉兴龙头企业佳源拿下许村镇政府边54号地块,之前在海宁的项目有佳源珑府、鸿翔伊顿公馆以及长安佳源中心广场等。

  从今天的成交结果来看,虽然有40余家房企竞拍参加,但最终多是板块深耕的守门员拿到,足以说明,虽然看好临杭板块与许村、海宁的房企众多,但是不少房企并没有在本区域有开发项目的经验,所以,拼杀到最后,得主变成了清一色的本土企业了,可见本土企业捍卫市场份额的欲望十分强烈,当然部分地块也有用力过猛之嫌。返回搜狐,查看更多

(来源:未知)

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