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雅居乐年报背后的粤港澳大湾区价值重估

2019-04-01 18:01编辑:admin人气:


  这个数据有两层意思:一是中国的房地产行业仍然是个大市场,主业仍然有较大机会;二是相对2017年约13万亿的销售额,行业已经进入平稳增长阶段。

  具体就房企而言,在当下继续深化调控和房地产开发主业仍贡献了绝大部分利润的情况下,政策是影响房企业绩的一个核心变量。

  2019年,影响行业未来发展的主要变量是酝酿多年的粤港澳大湾区规划已经于2月18日正式发布。这表明,湾区内城市能级、经济构成以及产业活力都将全面得以重估。

  对以雅居乐为代表的布局全国且深耕湾区的房企而言,大湾区高占比的土地储备、城市服务的体系化布局以及城市群产业升级带动下的产业发展,都将进一步打开企业未来的增长空间。

  3月20日,雅居乐集团发布2018年业绩报告显示,全年实现营收561.45亿;实现净利83.58亿,同比增长23.3%。在规模实现千亿跨越的2018年,雅居乐同样保持着较强获利能力。年报显示,雅居乐集团的整体毛利率高达43.9%,在千亿房企阵营中排名靠前。

  截至2018年底,公司的土地储备为3623万平米,分布于全国65个城市及地区。其中大湾区土地储备近约1000万方,占总土储比重27%。

  凭借区域布局的先发优势和本土优势,从城市分布看,雅居乐在湾区的土地储备主要位于湾区核心城市之一广州及周边核心区域。

  新增土储方面,2018年全年,雅居乐全年新购入土地建面1111万平米,权益面积为906万平米,应付地价为294亿元。

  其中,大湾区内新增拿地建面超100万方,聚焦城市主要是佛山及其周边区域,其拿地面积占雅居乐2018年湾区新增土储的比重超7%。

  随着粤港澳大湾区建设的推进,雅居乐在这些区域的土储布局具备很强的可变现能力以及较高的溢价水平。

  以雅居乐2018年在大湾区内超过13000元/平的平均售价保守估算,雅居乐在大湾区的土地储备可以在未来几年带来超过千亿的销售额。

  从粤港澳大湾区的城市经济活力、人口流入等方面分析,湾区内的土地价值的增值潜力有扎实的基本面,未来销售有较好的基本面支撑,而雅居乐在大湾区的平均土地成本仅3300元。成本优势叠加高质量的土储结构,将高度锁定雅居乐未来几年的高质量增长。

  年报数据反应的是特定时期内公司可量化的经营结果,而不能在年报中量化的“资产”,在某种程度上更大地影响了企业的未来。

  为了适应行业趋势,在“不动产+”时代,房企开始寻求住宅销售以外的盈利增长点,商业、金融、旅游、教育、养老这些与住宅开发形成协同效应的业态,其地位上升到与住宅开发同等重要的位置。

  2016年起,雅居乐就较早开启了基于地产的相关多元化发展战略,公司名称由“雅居乐地产”变更为“雅居乐集团”。

  雅居乐的更名是一种商业模式定位的更新。基于“一生乐活”的品牌定位,雅居乐完成了以“地产为主、多元业务”并行的布局调整,旗下分成地产、雅生活、环保、教育、建设等八大产业业务,覆盖美好生活全方位的产业布局。

  地产主业的规模增长可以帮助雅居乐探索多元化业务新的增长点,多元化业务的稳步发展也可以提高雅居乐地产业务的综合竞争力。在这样的正向循环下,大湾区的战略规划将推动雅居乐长期竞争力的价值重估。

  无论是从硬件还是从软件来看,大湾区将成为“一生乐活”的高地:随着港珠澳大桥正式开通和大湾区基础设施进一步的互联互通,港珠澳大桥通车实现了驾车从香港到珠海、澳门的时间从3个小时缩短至约45分钟,大湾区的进一步推动将形成深港、广佛和珠澳三大经济圈的闭合快速路网,打造港口、空港和公路铁路等交通基础设施立体的互联互通,大湾区从硬件上开始进入了“1小时生活圈”。

  从软件来看,大湾区规划的一个重点工作就是推进民生建设。大湾区规划明确指出,积极拓展粤港澳大湾区在教育、文化、旅游、社会保障和医疗等领域的合作,共同打造公共服务优质、宜居宜业宜游的优质生活圈。

  以大湾区规划中的打造教育高地为例。规划明确指出,加强基础教育交流合作,鼓励粤港澳三地中小学校结为“姊妹学校”,研究探索三地幼儿园缔结“姊妹园”,研究开放港澳中小学教师、幼儿教师到广东考取教师资格并任教。加强学校建设,扩大学位供给,进一步完善跨区域就业人员随迁子女就学政策等。

  目前来看,雅居乐大湾区内大部分项目都遵循一小时经济圈生活圈布局,项目布局与城市轨道交通公共设施发展节奏保持战略契合。通过挖掘轨道交通物业的商业价值,随着轨道交通的延伸以及核心区域需求的外溢,雅居乐湾区内布局项目能率先实现内部联动,基于”一生乐活“定位之下的多元化产业布局将发挥更大的协同效应。

  公开信息显示,雅居乐教育集团目前在全国19个省(自治区、直辖市)开办、运营及服务各类办学机构超过200所,包括100多所幼儿园和多所中小学(含国际学校)。雅居乐教育旗下的多所优质学校、幼儿园分布在大湾区内的广州、佛山、中山等地。

  年报显示,在物业管理方面,雅生活借助雅居乐集团和绿地控股两大战略股东,实施双品牌发展战略,截止2018年12月底,雅生活在管面积达1.381亿平方米。在商业板块,雅居乐商业覆盖50个城市超过300万方商业总体量,同样进驻了广州、佛山、中山等城市。

  雅居乐集团董事会主席陈卓林在业绩发布会上透露:雅居乐2019年的500亿投资计划中,400亿将投向房地产业务,100亿投资于其他领域。在理想的状况下,期望2023年雅居乐的房地产业务和多元化业务带来的利润为5:5,环保业务带来的利润将达到双位数。

  紧抓大湾区建设“优质生活圈”驱动之下,美好生活升级巨大需求机会,雅居乐的“一生乐活”品牌定位之下的地产开发,产业资源整合和运营能力将形成要给上升螺旋,成为站在千亿起点雅居乐新的增长引擎。

(来源:未知)

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