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衡阳暂停限价,“分类指导”须设置约束性指标

2018-12-29 20:49编辑:admin人气:


  据新京报报道,记者从衡阳市住房和城乡建设局主管的衡阳市房地产协会获悉,衡阳市执行了一年的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。

  如同山东省菏泽市第一家取消限购一样,衡阳市此举一开始也被媒体解读为全国第一家取消限价的城市,后来衡阳官方不得不出面解释是“暂停”,由此可以推测这两个城市都承受了巨大的压力。

  实事求是地说,菏泽与衡阳确实都释放出一种信号,即2019年部分三四线城市确实会出现相对宽松的政策,因为这些城市的房价和地价都在承受着下滑的压力,而不是上涨。

  不过,我们应该看到这是对于此前特定时刻所作出的过于严格的政策一种纠偏,全国范围一刀切进行限购限价是在房价飙涨情况下的无奈之举,在当时房价上涨呈现全国蔓延趋势的特定条件下,具有一定的合理性。同样,此时一些城市取消限购限价就未必没有合理性。

  “限价”措施的确可以起到一定程度降温楼市的作用。但是,“限价”终究只是一项“治标”的措施,并没有触及房地产市场价格失衡的核心,所以该调控效果更多地体现在“统计”的低房价,而现实中却滋生出了“双合同”、“茶水费”等等乱象。

  限价政策改变的是购房合同上写的交易价格,但并没有改变市场上对于住房的火热需求和开发商的逐利。开发商为了逃避政府的限价政策,搞出了让消费者签“购房合同”和“装修合同”两份合同,两份合同加起来才是购房的全部货款,购房合同受法律保护,也受限价政策约束,而装修合同则不然,开发商通过提升装修合同上表明的价格,从而绕开限价政策的管理,依然能够以高价成交获取利润。

  因此,我们也不必对于一些城市“因城施策”行为过于苛责,监管部门要做的并不是简单地叫停,而是如何落实好中央经济工作会议上所确定的“房住不炒”原则,精准做好“分类指导”。

  虽然说,中央的政策层面,近期各种重要会议对房地产调控的措辞有所放松,比如说从“分类调控”转变为“分类指导”。但这只是代表房地产面临政策调控的“最至暗时刻”已经过去,并不意味着对房地产的全面放松。因此,我们并不能以菏泽以及衡阳等三四线城市的政策松动来评判,甚至得出房价上涨的结论,这是不科学的。

  问题在于,类似衡阳、菏泽等地的举动确实会改变人们的预期。而房地产是一个投资炒作极强的行业,金融与政策属性极强,预期改变能够很快扭转市场的预期,取消限购限价之后所释放“住的需求”有限,但投资属性会很快被放大。简单地说,政策、金融的松动很容易导致房价的上涨。这是不得不值得警惕的。

  从公共政策的角度来看,地方政府也是“理性经济人”,即自身行为同样也会追求利益最大化。因此,类似衡阳、菏泽市地方政府的取消限购、暂停限价等公共政策,除了“因城施策”的实际需要以外,也难以完全排除其谋求土地价格上涨等利益驱动。星星之火可以燎原,一个个小城市的松动或许让全国房价进一步水涨船高。

  因而,笔者认为,衡阳、菏泽的信号告诉我们,落实“房住不炒”,我们还必须加强“分类指导”的精确度,一个重要的办法就是,构建一些约束性指标来进一步强化地方政府的责任,而落实地方政府在房价调控上的责任也正是此次中央经济工作会议上所强调的。

  而这些约束性指标,无疑是设置一些具体的库存压力、销售周期指标,以及房地产上涨压力的指标,类似于棚改货币化安置一样,一些销售周期过短、库存压力较小的城市,很可能在限购限价等压制下,房价呈现稳定趋势,但一放松就可能有上涨压力。因此,这些城市在没有更好的举措之前,就不能轻易退出限购限贷限价措施。

  这样不仅有利于客观衡量城市政府应该在何时如何调整政策,也能为中央对地方的把控提供依据,才能有效防止房价“棘轮效应”,即不断上升。

(来源:未知)

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